Les portage foncier

 

La durée moyenne de portage des biens par l'EPF est de l'ordre de 6 à 7 ans, et varie selon la complexité des projets

Les acquisitions sont réalisées au bénéfice d’une collectivité pour mettre en œuvre un projet d’intérêt général, selon des règles définies par convention.

Cependant, l’EPF n’ayant pas les moyens humains pour assurer la gestion courante de ses biens, ceux-ci sont systématiquement remis en gestion à la collectivité après chaque acquisition. Toutefois, l’Etablissement Public Foncier conserve ses obligations de propriétaire, seuls quelques biens spécifiques sont gérés en direct par une équipe dédiée.

Dans ce contexte, la gestion du patrimoine de l’EPF s’exerce autour de deux préoccupations principales :

  • Maintenir les locaux à un bon niveau de surveillance et de sécurité vis-à-vis des personnes et des biens ;
  • Orienter les actes de gestion en considération des échéances et du devenir des biens acquis (libération- réhabilitation- démolition…).

 

Les cessions

 

Les modalités de cession des biens conditionnent directement la capacité future d’intervention de l’EPF.

La règle générale consiste à fixer un prix de cession correspondant au prix de revient prévisionnel sur la durée de portage. Ce caractère « prévisionnel » s’impose, car le plus souvent à la date de revente, toutes les dépenses ne sont pas encore connues.

Le prix est donc établi sur la base d’un bilan prévisionnel intégrant l’ensemble des coûts déjà constatés et ceux susceptibles d’intervenir jusqu’à la cession (signature de l’acte authentique).

Les éléments constitutifs de ce prix de revient comprennent l’ensemble des charges/dépenses directement imputables à l’opération, à savoir :

  • Le prix d’acquisition foncière majoré des frais annexes (droits de mutation, frais de notaire, commissions, indemnités d’éviction ou d’expropriation).      
  • Les dépenses de gestion du patrimoine, de toutes natures, supportées par l’EPF pendant la durée de portage : sécurisation, gardiennage, débroussaillage, travaux, assurance, frais de gestion, taxes foncières, frais de relogement, etc.           
  • Les dépenses de remise en état des sols comprenant d’éventuels travaux de démolition, dépollution ou de « proto-aménagement » c’est-à-dire de valorisation foncière ou de préparation à l’aménagement ultérieur (remembrements fonciers ou désenclavement).     
  • Les dépenses d’études : schéma d’organisation urbaine, pré-projets, opérationnelles et environnementales éventuelles.         
  • Les dépenses correspondant à des missions d’assistance, d’expertise ou de fourniture de services sous-traitées. 
  • Les frais liés aux contentieux (frais de représentation en justice, dépens, indemnités, etc.).
  • L’ensemble des dépenses prévisionnelles susceptibles d’intervenir jusqu’à la date de cession.
  • Les frais financiers, uniquement s’ils correspondent à des emprunts spécifiquement adossés au projet.

 

A noter cependant les cas particuliers inhérents aux recettes locatives et aux taxes foncières dans le cadre du calcul du prix de revient :

Les Recettes Locatives

Depuis 2018, les recettes locatives peuvent venir en déduction des prix de revient (quand cela est prévu dans les conventions afférentes) pour :       

  • les biens « atypiques » ;                      
  • les Opérations d’Intérêt National (OIN) ;
  • les interventions entrant dans le cadre du Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) ;
  • et toutes les opérations avec du bâti occupé avec équilibres contraints.

Dans les autres cas, les recettes locatives seront conservées par l’EPF (baux commerciaux...).

Les Taxes Foncière

Depuis 2018, et jusqu’à la fin 2025, il était prévu que, pour certains biens atypiques et ces mêmes types de projets où la minimisation des coûts et l’optimisation des recettes sont un enjeu fort dans la réussite du projet, les taxes foncières ne soient pas imputées aux coûts de revient des opérations. Tous, les autres biens supportant le coût des taxes foncières, en l’occurrence :             

  • les sites d’interventions de type « site habitat » hébergés dans les conventions multi-sites dédiées à la production de logements à court terme ;                
  • éventuellement les sites d’interventions en phase impulsion-réalisation portant sur des projets à moyen terme sur lesquels le Conseil d’Administration pourrait se prononcer en amont de l’engagement conventionnel.

Ces modalités particulières sont précisées dans chaque conventions.

Considérant le bilan 2018/2025 sur les Taxes Foncières, les Taxes Foncières seront systématiquement supportées par l’opération à compter de la mise en œuvre du nouveau PPI 2026-2030 pour toutes les nouvelles conventions passées à partir du 1er janvier 2026.

 

Le prix de cession, à l’issue de la période de portage, sera égal au prix de revient prévisionnel tel que défini ci-dessus, diminué le cas échéant des recettes rattachables à l’opération : subventions éventuelles perçues par l’EPF pour la réalisation du projet, fonds de minoration SRU, fonds de recyclage foncier EPF, etc.   

 

Aussi, lors de la cession, il peut exister des modalités particulières :

  • Mutualisation / Péréquation : La mutualisation pour la cession de plusieurs biens est possible. Dans ce cas, le calcul du prix de cession s’entend à l’échelle d’un terrain, d’un bien bâti, d’un site ou d’un ensemble de sites issus d’une même convention sur une commune ou un EPCI. Cette mutualisation devra se faire avec l’accord du garant et de la ou des collectivités concernées.      
  • Compensation : Conformément au cadre législatif français fondé sur le principe « Eviter, Réduire, Compenser » (ERC), une démarche de compensation pourra être mobilisée lorsque les caractéristiques du projet le nécessitent. Cela constitue une séquence pleinement intégrée aux actions d’intervention foncière de l’EPF.
    A noter : la compensation ne fait plus l’objet d’un axe dédié dans le PPI 2026-2030 car elle est désormais traitée comme l’une des modalités particulières de gestion en vue de favoriser la sortie opérationnelle des projets dans le cadre des cessions, afin d’assurer la bonne application de la séquence ERC et de garantir une gestion foncière équilibrée et responsable au moment de la cession des biens.
  • Cessions partielles : Dans le cas d’opérations nécessitant d’engager des cessions partielles dès lors que la maîtrise foncière totale n’est pas assurée ou que l’opération nécessite d’être phasée, le prix de cession de chaque tranche pourra alors être établi sur la base de l’estimation prévisionnelle nécessaire à cette maîtrise globale à terme. Un échéancier prévisionnel de cession sera établi et ajusté sur les dépenses réellement intervenues au fur et à mesure des libérations foncières.              
  • Acteurs des cessions : les terrains sont cédés principalement aux opérateurs publics (aménageurs publics, bailleurs sociaux, établissements publics), aux opérateurs privés ou à des collectivités-maîtres d’ouvrage. Le choix des opérateurs et les conditions de cession sont déterminés avec la/les collectivité(s).
  • Actes de cession : ils précisent toujours les obligations d’usage futur des biens, conformément aux objectifs de la convention. La/les collectivité(s) doit/doivent approuver le bilan prévisionnel. Dans tous les cas, les actes de cession expliciteront les conditions d’usage ultérieur des biens conformément aux objectifs de la convention et la/les collectivité devra(ont) approuver le bilan prévisionnel de l’opération foncière.
  • Concernant la cession aux bailleurs sociaux : maintien de l’exonération de dépôt de garantie, lors de la signature d’une promesse de vente, et de la suppression de la caution bancaire en cas de non réalisation de l’opération.

 

Concernant plus particulièrement la garantie de rachat et les délais de paiement :

  • Garantie de rachat : Si aucun opérateur ne se manifeste, ou en cas d’abandon du projet, la collectivité (EPCI et/ou commune) s’engage à racheter les biens, et ce au prix de cession défini. En cas de cession partielle d’un site aux acquéreurs désignés par la collectivité, celle-ci s’engage à racheter les reliquats fonciers à l’EPF à la valeur du prix de cession tel que décrit ci-dessus, déduction faite du montant des cessions aux opérateurs.
  • Abandon de projet : la collectivité rembourse toutes les dépenses de l’EPF, selon les mêmes modalités.
  • Paiement : Le règlement du prix intervient lors de la cession, ou au plus tard dans les 6 mois pour les collectivités. Toute demande exceptionnelle de différé doit être validée préalablement par le Conseil d’Administration, accompagnée d’un calendrier et d’une justification. Les retards entraînent une indemnité de 1,5 % par an appliquée au montant dû.
Règle générale : les actes notariés sont établis conformément aux pratiques des Services des Domaines, tant pour les acquisitions que pour les cessions.