Une action foncière est pertinente si – et seulement si – elle est à la fois au service d’un projet et anticipatrice : il faut donc surmonter la contradiction entre l’anticipation (qui suppose le projet non encore défini) et le ciblage de l’action foncière par rapport à ce projet. Cela peut se faire dans une démarche progressive qui, partant d’un périmètre d’étude élargi, convergera vers les terrains d’assiette du projet définitif et une action foncière dont l’intensité et la localisation des interventions sera progressive et adaptée en fonction du contenu du projet et de son évolution.
La démarche de projet et la démarche foncière sont donc intimement liées : l’action foncière de l’EPF Provence-Alpes-Côte d’Azur a donc tout son sens si elle est menée en appui direct aux projets des collectivités et en anticipation de leurs besoins futurs à court, moyen et long terme. Elle repose sur une articulation étroite entre démarche de projet et démarche foncière car :
- L’anticipation foncière prépare la faisabilité du projet de la collectivité ;
- L’intervention foncière sécurise la mise en œuvre du projet de la collectivité ;
- Puis la cession foncière garantit la réalisation opérationnelle par l’opérateur choisi par la collectivité.
Leur coordination est aussi nécessaire pour déterminer, ensemble et préalablement, les conditions d’acquisition et de sortie de portage, et donc de permettre de limiter au maximum le risque d’échec dans la concrétisation du projet. En effet, cela réduit ainsi le risque de mettre à contribution la collectivité pour racheter le foncier détenu par l’EPF dans le cadre de la garantie de rachat.
Démarches en 3 étapes
Les démarches de définition puis de mise en œuvre des politiques foncières publiques passent toutes par quelques étapes clés :
- Disposer de projets de territoires à des échelles géographiques et de temps pertinent en visant des objectifs d’aménagement durable ;
- Décliner ces projets de territoire dans des documents de planification (SCOT, PLU) et/ou de programmation (PLH) ;
- Définir les stratégies foncières adaptées au territoire et leur calendrier ;
- Mettre en œuvre les politiques foncières nécessaires à l’atteinte de ces objectifs d’intérêt général.
Les projets portés par l’EPF pour le compte des collectivités se caractérisent par trois niveaux d’interventions :
- L’anticipation
- L’impulsion
- La réalisation
Ces 3 niveaux d’interventions ont été conçus pour accompagner méthodologiquement les actions de définition progressive du projet engagées par les collectivités car à chaque niveau d’intervention correspond :
- une problématique bien spécifique ;
- des engagements et des modalités d’action propres aux collectivités ;
- des propositions d’interventions et des procédures foncières adaptées que l’EPF peut mobiliser en conséquence.
La Convention d'Anticipation foncière (CAF) - Long terme
La Convention d’Anticipation Foncière (CAF), joue un rôle structurant dans la régulation foncière (production de référence de prix) et la constitution de réserves foncières stratégiques, en particulier dans les territoires sous tension. Elle contribue à sécuriser les projets amont des partenaires et à cibler/optimiser à bon escient l’action de l’EPF dans un contexte de forte pression foncière.
Ses objectifs sont de :
- sécuriser les périmètres stratégiques identifiés dans les documents de planification et de programmation (SRADDET, SCOT, PLU, PLUi, PLH, schémas directeurs de développement…) ;
- prévenir les phénomènes spéculatifs qui fragiliseraient l’équilibre économique et la faisabilité des projets ;
- anticiper et accompagner la définition progressive des projets, en permettant aux collectivités de disposer du temps nécessaire pour préciser leurs périmètres à enjeux et préparer les démarches opérationnelles ;
- préparer (donc rendre possible) les conditions de réussite des futurs grands projets structurants (conditions générales d’aménagement, nature des programmes, équipements publics, qualité urbaine, cohérence avec les mobilités et les grands équipements, etc.) ;
- favoriser la cohérence avec l’objectif de moindre artificialisation et de sobriété foncière ;
- limiter l’étalement urbain, en privilégiant le renouvellement, la densification et la restructuration des tissus urbains existants.
La convention d’anticipation foncière combine deux fonctions complémentaires :
- anticipatrice : veille foncière, maîtrise des mutations sensibles, régulation des prix ;
- préparatoire : clarification des périmètres à enjeux, élaboration de schémas d’organisation urbaine, faisabilité amont.
Son objectif opérationnel est d'assurer la faisabilité en préfigurant les bonnes conditions opérationnelles futures des projets des collectivités.
La Convention d'Intervention Foncière (CIF) - Moyen terme
La Convention d’Intervention Foncière (CIF) concentre l’essentiel de l’action foncière de l’EPF Provence-Alpes-Côte d’Azur (80 % de la surface et près des deux tiers des engagements financiers). Elle traduit la prédominance des projets liés à l’habitat (85 %) mais met aussi en évidence la demande des partenaires en matière d’action foncière /accompagnement de l’EPF dans leur projet de développement économique productif.
La CIF constitue l’outil opérationnel majeur de l’EPF Provence-Alpes-Côte d’Azur. Elle intervient lorsque la collectivité a son projet, et notamment son périmètre, suffisamment défini pour passer :
- en phase d’impulsion : études préalables, scénarios d’aménagement, faisabilité technique, juridique et financière,
- en phase de réalisation : acquisitions foncières, maîtrise juridique et financière, cession aux opérateurs.
La CIF soutient la mise en œuvre opérationnelle des projets des partenaires et en sécurise chaque étape, de leur préparation à leur réalisation. ».
Ses objectifs sont de :
- sécuriser les conditions de mise en œuvre des projets ;
- accompagner la collectivité dans la conduite juridique, technique et financière de son projet ;
- assurer la maîtrise foncière nécessaire à la réalisation ;
- garantir la conformité des projets aux objectifs d’intérêt général.
Aussi, les Conventions d’Intervention Foncière sont déclinées en 5 thématiques, chacune avec un cadre juridique adapté :
- La CIF Développement Économique
Actions de maintien/soutien ou relocalisation d’activités productives. - La CIF Centre ancien
Opération portant sur des ensembles immobiliers bâtis (plutôt dégradés) permettant de réaliser par recomposition ou restructuration d’ilots des opérations mixtes comprenant de l’habitat, des équipements et des commerces. Les centres anciens se caractérisent par les zones centrales des communes comportant essentiellement des constructions anciennes, voire historiques. - La CIF Opérations d'ensemble
Aménagement de périmètres insuffisamment équipés en réseaux et voiries permettant de réaliser sur la totalité d’un périmètre cohérent un projet mixte comprenant des logements, des équipements et des commerces. - La CIF Habitat
Opération portant sur un ensemble immobilier à recomposer ou à recycler. - La CIF Habitat Complexe (copropriétés dégradées et habitat indigne)
Il s’agit d’interventions spécifiques concernant la lutte contre les copropriétés dégradées et l’habitat indigne dans le cadre de son activité d’accompagnement à la production de logements, notamment sociaux au travers de recyclage foncier et/ou immobilier.
La Convention Habitat à caractère Multi-Sites (CHMS) - Court terme
Les Conventions Habitat à caractère Multi-Sites représentent un volume significatif en nombre de sites mais limité en surface. Elles jouent un rôle clé dans la production rapide de logements, concernent souvent des petits programmes, et contribuent directement à répondre aux obligations SRU pour les communes concernées. Elles permettent une réactivité opérationnelle essentielle mais doivent pouvoir s’articuler avec des dispositifs plus structurants si besoin.
La convention Habitat à caractère Multi-Sites est conçue pour répondre rapidement aux besoins en logements, notamment sociaux, dans un contexte de crise du logement et de fortes tensions sur les territoires. Elle constitue une réponse opérationnelle de court terme, en appui aux Programmes Locaux de l’Habitat (PLH).
Elle permet :
- d’intervenir simultanément sur plusieurs sites sur son territoire. L’acquisition portant sur un tènement foncier couvert par un document d’urbanisme adapté, elle permet la réalisation d’un projet à court terme (3 ans). ;
- avec une exigence de production de logements en mixité sociale dont au moins 40% de logements aidés et, dans les communes carencées au titre de la loi SRU, une majorité de PLUS/PLAI.
Cette convention favorise la réactivité et la souplesse dans la mobilisation foncière en faveur du logement, tout en conservant un rôle d’anticipation par l’identification de sites préférentiels. Elle contribue ainsi à répondre à l’urgence à produire du logement tout en préparant l’articulation avec des opérations plus structurantes.
